Cuando inviertes en bienes raíces, es un momento emocionante para comenzar la búsqueda de tu primer inquilino, ya que esta persona traerá ingresos para tu propiedad. Al mismo tiempo, es abrumador.
Quieres asegurarte de encontrar un inquilino de calidad, y esto puede incluir hacer alguna investigación en línea para comprobar sus antecedentes o una herramienta estándar de verificación de antecedentes. También quieres encontrar a alguien con unos ingresos fiables, pero cuando estés seleccionando inquilinos, debes equilibrar esto con el cumplimiento de todas las leyes de vivienda pertinentes.
A continuación, te ofrecemos una guía sobre lo que debes saber para encontrar legalmente a tu primer inquilino de calidad.
Cómo Encontrar tu Primer Inquilino
Una vez que hayas asegurado tu propiedad de inversión en alquiler, tendrás que ocuparla. Hay dos pasos principales que debes seguir. En primer lugar, tienes que comercializar tu propiedad, y en segundo lugar, tienes que seleccionar a tus inquilinos.
Una de las mejores maneras de ocupar un alquiler, si es posible, es recurrir a tu red de contactos personales. Puedes hacer correr la voz entre tus familiares y amigos de que tienes un alquiler vacante, y tal vez ellos conozcan a alguien que esté buscando. También puedes publicarlo en tus páginas de redes sociales. Cuando tienes incluso una conexión indirecta con tu inquilino, es óptimo.
Si haces eso y no encuentras un inquilino, los sitios de anuncios inmobiliarios son una buena forma de comercializar un alquiler. Debes asegurarte de que las fotos y la descripción sean de alta calidad para poder atraer al tipo de inquilinos que buscas.
Siempre puedes poner un cartel de “se alquila” en la propiedad para atraer a la gente que pasa por allí. Si se trata de un alquiler o un vecindario de alto nivel, puedes poner una caja en la propiedad con información impresa sobre el alquiler. También puedes establecer una línea de texto en la que la gente pueda obtener más información sobre tu alquiler después de ver el cartel.
Si no estás recibiendo mucha atención sobre tu alquiler, puede que tengas que replantearte cómo y dónde lo estás comercializando, y quizás también tu precio. Deberías basar el precio de tu alquiler en propiedades comparables de la zona.
También puedes determinar el precio de mercado del alquiler en la zona de tu inversión hablando con los administradores de propiedades que se encargan de propiedades similares, preguntando a los agentes inmobiliarios o revisando los anuncios de otros alquileres en Internet.
Consejos para promocionar tu inmueble
Otros consejos para comercializar tu inmueble son:
- Cuando redactes tus anuncios, debes destacar todas las mejores características de tu propiedad y asegurarte de que cualquier persona que lo lea tenga toda la información que necesita.
- Deberías considerar la posibilidad de contratar a un fotógrafo profesional para que haga fotos de tu anuncio. Esto puede suponer una gran diferencia.
- A veces, es necesario calcular el tiempo del mercado de alquiler. La primavera y el verano son las temporadas altas de alquiler. Es cuando la mayoría de los inquilinos se mudan a nuevos alquileres, por lo que es probable que obtenga el mayor interés. Es posible que puedas anunciar tu propiedad a un precio más alto que si lo haces durante la temporada baja.
- Considera añadir visitas virtuales de la propiedad en las redes sociales.
¿Cuáles son las Cualidades de un Buen Inquilino?
Como propietario, tener un gran inquilino puede parecer un sueño. Algunas de las cualidades y características que suelen hacer los mejores inquilinos son:
No tener condenas penales o, al menos, ninguna que sea relevante para ser inquilino. Alrededor de uno de cada cinco solicitantes de alquiler tiene al menos una mancha en sus antecedentes penales, según datos e investigaciones. Sin embargo, no todos los delitos van a ser iguales en cuanto a si alguien será un buen inquilino o no. Hay que evitar a los inquilinos que puedan ser potencialmente destructivos para tu propiedad, pero no todos los delitos son un obstáculo. Hay que tener en cuenta cuándo se produjo la infracción, si la naturaleza de la misma podría poner en peligro a otros inquilinos, cómo podría afectar a su capacidad para pagar el alquiler y si la infracción podría poner en peligro tu propiedad.
Un historial de desahucio limpio es importante. Si tienes un inquilino que no paga a tiempo o que no paga del todo, vas a perder dinero, y eso puede acabar poniéndote en una situación financiera difícil. Un solo desahucio puede costar a un propietario miles de dólares y tardar semanas en resolverlo. Los desahucios anteriores suelen ser buenos predictores del riesgo futuro para un propietario. Si un solicitante tiene un historial de pago de la renta a tiempo, puede ser una señal de que es probable que continúe con ese comportamiento.
Un buen historial crediticio es importante. De nuevo, si un inquilino no te paga, entonces puede que no seas capaz de mantener los pagos de la hipoteca y los gastos. Alguien con una buena puntuación de crédito y un historial de pagos puntuales es alguien a quien te conviene alquilar.
Necesitarás un inquilino con ingresos y empleo estables. El estándar de la industria es que un inquilino debe ganar al menos tres veces el coste de su alquiler en sus ingresos mensuales, aunque este estándar puede variar dependiendo del país donde te encuentres.
También quieres inquilinos que tengan ciertas cualidades personales. Por ejemplo, deben ser respetuosos y buenos comunicadores. También debes sentir que son honestos contigo.
El Proceso de Selección
Para asegurarte de que consigues las características mencionadas, debes tener un proceso de selección exhaustivo y estandarizado.
El proceso de selección comienza cuando alguien rellena una solicitud. Es conveniente que la solicitud de alquiler obtenga toda la información posible, pero que no sea demasiado larga. Quieres saber más sobre sus ingresos, su historial de alquiler y su empleo. Si alguien no está dispuesto a proporcionar esta información, eso ya es una bandera roja. Un buen inquilino va a entender que tienes que protegerte, por lo que la solicitud es necesaria.
A partir de ahí, solicitarás el número de la seguridad social y la fecha de nacimiento de los solicitantes para poder utilizarlos para realizar una comprobación formal del crédito. Asegúrate de obtener una autorización firmada antes de hacerlo. Querrás buscar ejecuciones hipotecarias, desahucios, quiebras y embargos.
También puedes utilizar el informe crediticio para encontrar información sobre su historial de pagos y su empleo. Algunos propietarios aceptan los ingresos de un solicitante al pie de la letra, pero la mayoría no lo hacen, ni deberían hacerlo. Tendrás que verificar los ingresos del solicitante, lo que puedes hacer pidiendo un par de recibos de sueldo recientes. En esas nóminas, deberás fijarte tanto en los ingresos brutos como en lo que han ganado hasta la fecha.
Hay algunos propietarios que van más allá y piden extractos bancarios. Como propietario, no quieres ser excesivo porque los inquilinos no están solicitando una hipoteca. Lo único que quieres es tener una idea general de si el solicitante puede o no permitirse un alquiler mensual razonable y cómodo.
Los ingresos y el empleo te ayudan a saber si alguien está cualificado, pero también tienes que llamar a las referencias. Estas referencias deben incluir al empleador actual y a los propietarios anteriores. Llama a todos los que puedas.
Leyes de Vivienda Justa
Existen leyes estatales contra la discriminación que debes conocer a la hora de seleccionar inquilinos. Una cosa importante que hay que recordar es que hay que ser coherente a la hora de seleccionar a las personas. Por ejemplo, no te limites a hacer informes de crédito a ciertos solicitantes, sin importar el motivo.
Puedes elegir legalmente entre los solicitantes de tu alquiler siempre que bases tus decisiones en razones comerciales legítimas. No puedes tomar decisiones basadas en razones personales.
Las razones por las que es ilegal negarse a alquilar a alguien incluyen la raza, el origen nacional, la edad, el género, la religión, la discapacidad física o mental, o la situación familiar. Muchos países también tienen leyes que prohíben la discriminación por motivos de orientación sexual o estado civil.
Si tratas a todo el mundo de forma coherente, es más probable que cumplas la ley. Si estableces arbitrariamente normas más estrictas para las minorías, por ejemplo, podrías infringir la ley federal.
¿Puedes Comprobar los Perfiles de las Redes Sociales?
Por último, ¿está permitido comprobar los perfiles de las redes sociales de los posibles inquilinos? – Es posible que puedas comprobar legalmente los perfiles de las redes sociales a la hora de elegir a los inquilinos, pero tienes que tener cuidado. Deberías haber establecido ya los criterios para saber a quién alquilarás y a quién no desde el punto de vista comercial. Tienes que ceñirte a ellos, aunque compruebes las redes sociales.
Las cosas que podrían ser una bandera roja en las redes sociales incluyen la búsqueda de empleo que aparece en LinkedIn, lo que podría indicar que sus ingresos no son estables, o fotos de ellos participando en actividades ilegales en Instagram o Facebook. En cambio, las opiniones religiosas y políticas expresadas en las redes sociales no son razones legítimas para rechazar a alguien.
Puedes mirar lo que ya es público en las redes sociales, pero no puedes pedir a un inquilino o solicitante que te dé acceso a sus perfiles en las redes sociales como parte de tu selección.
Finalmente, si vas a utilizar las redes sociales, asegúrate de que tienes claro lo que estás buscando.
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